Kliknij tutaj >> 🌃 Odszkodowanie Za Grunty Przejęte Pod Drogi

Na skutek zażalenia Spółdzielni Mieszkaniowej "A" Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia 9 czerwca 2004 r. wyznaczyło Prezydentowi Miasta dodatkowy termin do załatwienia sprawy wypłaty odszkodowania za grunty przejęte przez Gminę Miasto G. pod drogi publiczne gminne - 30 dni od dnia zakończenia postępowania w sprawie Ponad 7 milionów złotych odszkodowania z dekretu Bieruta (reprywatyzacja w Warszawie) Wygrana przed Sądem Najwyższym w sprawie o milion złotych dot. reprywatyzacji. Kolejny powód do odmowy reprywatyzacji – Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego dot. dekretu Bieruta. Odszkodowanie za wywłaszczoną przez Państwo nieruchomość. Generalnie należy zaznaczyć, że w okresie od 1 sierpnia 1985 r. do 31 grudnia 1997 r., przejmowanie gruntów wydzielanych pod drogi regulowała ustawa z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, zaś od 1 stycznia 1998 r. przejmowanie działek wydzielanych pod drogi uregulowane jest w art. 98 ustawy o Stało się tak na mocy ustawy zas termin ubiegania sie o odszkodowanie za grunty przejęte pod drogi publiczne upłynął w roku 2005, tak na marginesie. Takiej drogi oczywiście nie możesz zagrodzic gdyz nie masz do niej zadnych praw, nie mozesz tez w żaden sposób zmieniac jej przebiegu. Jesteśmy obecnie najskuteczniejszą kancelarią w Polsce specjalizującą się w odszkodowaniach za wywłaszczanie pod drogi publiczne. Nasza skuteczność to 95% wygranych spraw. Średni wzrost wartości odszkodowania za wywłaszczenie dla naszych Klientów to 30%. Jesteśmy autorami największych portali w Polsce poświęconych wiedzy z Vay Tiền Trả Góp 24 Tháng. Tak wynika z interpretacji dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 2 grudnia 2015 r. (nr IPPB4/4511-1117/15-4/JK). Chodziło o kwotę, którą otrzymał współwłaściciel działki przejętej przez miasto. Podatnik, podobnie jak dwójka pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, otrzymał na podstawie decyzji prezydenta miasta z czerwca 2015 r. odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogi publiczne (gminne). Kwota odszkodowania za 1/3 udziałów wyniosła ponad 47 tys. zł. Podatnik nabył ten udział nieodpłatnie w drodze spadku, działu spadku i zniesienia współwłasności (dział spadku i zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat), w latach 1967–1981. Odszkodowanie na konto podatnika od gminy trafiło w lipcu 2015 r. Decyzja prezydenta miasta orzeczona została na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Prezydent dokonał wypłaty na podstawie ustawy – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną i zapytał izbę skarbową o opodatkowanie tej kwoty. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT zwolnione z podatku są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Zasada ta nie dotyczy przypadków, gdy właściciel nieruchomości nabył jej własność w okresie dwóch lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości, za cenę niższą o co najmniej połowę od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu. Izba zwróciła uwagę, że kwestie odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Tak więc odszkodowanie, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 aździernika 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, jest odszkodowaniem wypłaconym stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. – W związku z tym, że w przedmiotowej sprawie nabycie udziału w wywłaszczonej nieruchomości przez wnioskodawcę nastąpiło w drodze spadku oraz w dziale spadku i zniesienia współwłasności nieodpłatnie (dział spadku i zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat), należy stwierdzić, że nie można ustalić ceny nabycia przez wnioskodawcę udziałów w nieruchomości. Nie wystąpi więc sytuacja, w której cena nabycia nieruchomości była niższa niż 50 proc. uzyskanego odszkodowania – wyjaśniła dodatkowo izba skarbowa. —Mateusz Maj Komentarz eksperta Grzegorz Grochowina, menedżer w KMPG w Polsce Trzeba się zgodzić z linią interpretacyjną zaprezentowaną w przytoczonej interpretacji dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie. Choć rzeczywiście sama wypłata odszkodowania nie miała miejsca jedynie na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednak bez tych przepisów nie byłoby możliwe jej uzyskanie. Przepisy, które spowodowały wypłatę, w pewnym sensie opierają się na przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, bo i tak trzeba było po nie sięgnąć Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o PIT, którego wykładni dotyczy sprawa, zwolnione z podatku są przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Zwolnienie nie dotyczy przypadków, które w niniejszej sprawie nie mają zastosowania. Trzeba zwrócić uwagę, że ustawa odsyła do „przepisów" o gospodarce nieruchomościami, a nie tylko „ustawy" o gospodarce nieruchomościami. Zakres zwolnień, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem i praktyką organów podatkowych, trzeba interpretować i stosować ściśle. W tym przypadku objęcia zwolnieniem od PIT odszkodowania za grunty przejęte na drogi publiczne nie można jednak uznać za taką wykładnię rozszerzającą. Skoro ustawodawca użył w tekście ustawy odniesienia do przepisów o gospodarce nieruchomościami, to nie można ograniczać zwolnienia tylko do ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tym przypadku na gminie nie ciążył więc obowiązek poboru podatku od wypłacanego odszkodowania. Mając na uwadze fakt, że otrzymywane odszkodowanie jest zwolnione z opodatkowania, to tym samym na gminie nie będzie ciążył obowiązek w zakresie przygotowania informacji PIT-8C. Należy zwrócić uwagę, że opisywane zwolnienie nie dotyczy przypadków, gdy właściciel nieruchomości nabył jej własność w okresie dwóch lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50 proc. od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu. W tym przypadku jednak osoby otrzymujące odszkodowanie były właścicielami działki przez wielokrotnie dłuży okres, więc wyłączenie zwolnienia nie miało zastosowania. Dzisiaj, wracam do poruszonego wcześniej przeze mnie tematu odszkodowań za grunty przejmowane pod drogi na skutek decyzji wójta (odpowiednio prezydenta lub burmistrza) o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, wydanej w oparciu o przepisy ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 roku o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu zachowania przejrzystości zapisu używane przeze mnie wyrażenia:– „właściciel” oznacza osobę lub podmiot ubiegający się o odszkodowanie, zatem nie tylko właściciel (rozumiany jako osoba fizyczna i inny podmiot posiadający osobowość prawną np. spółka prawa handlowego) nieruchomości w dacie wydania decyzji podziałowej (decyzji wywłaszczeniowej), ale również jego następca prawny (np. spadkobierca, cesjonariusz);– „gmina” oznacza podmiot zobowiązany do wypłaty odszkodowania, czyli podmiot na rzecz którego doszło do przejęcia drogi, zatem w świetle przepisów obowiązujących na gruncie ww. ustawy, będzie to nie tylko gmina ale również Skarb Państwa (w większości przypadków faktycznie będzie to jednak gmina);– „organ” oznacza organy administracji publicznej właściwe do rozstrzygania spraw odszkodowawczych (starosta, wojewoda), oraz sądy administracyjne właściwe do rozstrzygania zażaleń i skarg (Wojewódzkie Sądy Administracyjne) oraz sąd właściwy do rozstrzygania zażaleń i skarg kasacyjnych od rozstrzygnięć sądów administracyjnych (Naczelny Sąd Administracyjny).W toku procedury odszkodowawczej osoby ubiegające się o odszkodowanie napotykają na szereg utrudnień. Część z nich wynika z działań drugiej strony sporu (przeciwnika procesowego), zaś część z nich ma swoje źródło w błędnym prowadzeniu postępowań przez organy administracji a nawet sądy(!). Błędy organów przejawiają się w przewlekłym prowadzeniu postępowań a w skrajnych przypadkach na ich całkowitej bezczynności. Innymi kategoriami nieprawidłowości są błędy interpretacyjne i błędne stosowanie właściwych przepisów. Podmioty zobowiązane do wypłaty odszkodowań to podmioty profesjonalne, które bardzo często korzystają z dodatkowej obsługi prawnej oraz usług innych specjalistów (np. geodetów czy rzeczoznawców majątkowych). Działania gminy mają na celu uniknięcie obowiązku wypłaty odszkodowania, lub choćby obniżenia jego wysokości. W części spraw działania te są nakierowane wyłącznie na utrudnianie postępowania co ma bezpośredni wpływ na to kiedy całe postępowanie się zakończy, a tym samym koszty po stronie właściciela. Takie działania mają jedynie nakłonić go do zaniechania dalszych działań. Nieumiejętnie prowadzenie postępowania może mieć swój nieodwracalny (prawomocny) w skutkach finał – niekorzystny dla dzisiejszym wpisie, chciałbym nieco więcej uwagi poświęcić zagadnieniu związanym z oceną skuteczności oświadczenia byłego właściciela o zrzeczeniu się prawa do odszkodowania, na gruncie ww. ustawy. Dotyczy to zatem sytuacji, w której właściciel ubiegający się o podział nieruchomości złożył oświadczenie o zrzeczeniu się prawa do odszkodowania za grunt przejęty pod drogę. Z pewnością dla wielu z Państwa nie będzie to zaskoczenie, ale praktyka pokazuje że w większości spraw gmina odmawia „dobrowolnej” wypłaty odszkodowania wyłącznie z tego powodu, że istnieje takie oświadczenie. Niestety, bywa również tak, że organy właściwe do rozstrzygania spraw odszkodowawczych, niemal bez szerszej analizy i argumentacji aprobują takie stanowisko i odmawiają ustalenia jednak będzie można rzetelnie ocenić czy takie lub inne oświadczenie ma jakiekolwiek znaczenie dla roszczeń o odszkodowanie, każdorazowo konieczna jest wnikliwa analiza oświadczenia, jego treści, formy i okoliczności w jakich zostało złożone. Należy potwierdzić czy faktycznie, ponad wszelką wątpliwość, autorem oświadczenia jest właściciel któremu przypisuje się jego autorstwo. A jeśli zostało złożone przez inną osobę, to czy ta mogła złożyć takie oświadczenie, a zatem należy ustalić czy taka osoba była do tego odpowiednio umocowana, a dalej czy i w jaki sposób (i czy poprawnie) zostało to wykazane w chwili złożenia oświadczenia. Następnie, analiza treści oświadczenia jest niezbędna celem ustalenia jaka faktycznie była wola osoby która je złożyła. Nie bez znaczenia pozostaje forma w jakiej zostało złożone oraz termin (data złożenia oświadczenia). Ponadto, nie bez znaczenia są okoliczności złożenia tego typu oświadczeń. I tak w wielu przypadkach, właściciel postawiony przez urzędnika w sytuacji, w której „warunkiem” pozytywnego załatwienia sprawy czyli uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału działki jest złożenie oświadczenia o „zrzeczeniu się” prawa do odszkodowania lub przekazania działki „nieodpłatnie” lub innego jednoznacznie niekorzystnego oświadczenia, de facto właściciel jest postawiony w warunkach niedopuszczalnego przymusu. Warto dodać, że taka postawa urzędnika może powodować jego odpowiedzialność dyscyplinarną, a w skrajnych sytuacjach nawet odpowiedzialność okolicznościach konkretnej sprawy, te kwestie nabierają zasadniczego charakteru, ponieważ uznanie takiego oświadczenia za skuteczne prawnie, w ostatecznej decyzji lub prawomocnym wyroku oznacza definitywne zamknięcie drogi do uzyskania szczególną uwagę zasługuje przy tym fakt, że w jednym z ostatnich orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wydanym w sprawie jednego z naszych Klientów, Sąd potwierdził, powołując się także na wcześniejsze orzecznictwo, że „co do zasady istnieje możliwość zrzeczenia się roszczenia o odszkodowanie za grunty wydzielone pod drogi publiczne. Jednakże może to nastąpić dopiero wtedy, gdy takie roszczenie powstaje, tj. po przejściu z mocy prawa danej nieruchomości na własność gminy i w ramach uzgodnień przewidzianych w ust. 3 art. 98 Innymi słowy, nie wchodząc nawet w analizę innych szczegółów i okoliczności złożenia oświadczenia, o których pisałem wcześniej, Sąd uznał że wszelkie oświadczenia tego rodzaju złożone zanim decyzja podziałowa stała się ostateczna, są bezskuteczne. Oznacza to, że zgodnie z naszym stanowiskiem, potwierdzonym przez Sąd, biorąc pod uwagę jedynie kryterium czasu (daty złożenia oświadczenia, zatem bez konieczności analizy pozostałych okoliczności) bezwzględnie bezskuteczne są oświadczenia właściciela o zrzeczeniu się prawa do odszkodowania złożone przed lub w dniu złożenia wniosku o podział nieruchomości, w dniu wydania lub doręczenia decyzji podziałowej, lub nawet po jej wydaniu ale zanim uzyskała walor znamienny jest fakt, że w okolicznościach sprawy rozpatrywanej przez NSA, zarówno organ I instancji – w tym przypadku Starosta Wejherowski, jak również organ II instancji – w tym przypadku Wojewoda Pomorski, oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku konsekwentnie twierdziły, że właściciel może skutecznie zrzec się odszkodowania w każdym momencie – zarówno przed jak i po ostateczności decyzji zatem na pytanie zawarte na wstępie, czy właściciel może skutecznie zrzec się prawa do odszkodowania za grunt przejęty pod drogę, należy stwierdzić że tak, jak najbardziej jest to możliwe, ale jest to uzależnione od szeregu okoliczności, z czego większość musi wystąpić kumulatywnie. Punktem wyjścia jednak dla działań osoby ubiegającej się odszkodowanie powinno być raczej stwierdzenie, że co do zasady każdemu właścicielowi przysługuje prawo do odszkodowania, nawet jeśli wcześniejszej złożył oświadczenie o zrzeczeniu się tego prawa. Wersja strony w formacie XML Szczegóły Kategoria sprawy nieruchomości Komórka odpowiedzialna Wydział Nabywania i Sprzedaży Nieruchomości Informacja Informacje na temat zasad i godzin obsługi Klientów zamieszczoną na stronie: Organizacja pracy Urzędu. Miejsce złożenia dokumentów/załatwienia sprawy:Wydział Nabywania i Sprzedaży Nieruchomości pl. Nowy Targ 1-8 Sekretariat, I piętro, pok. 150 Kancelaria Ogólna Urzędu Miejskiego Wrocławiaparter, pok. 5 Kto może wystąpić z wnioskiem / zainicjować sprawę:Właściciel (współwłaściciele łącznie) lub użytkownik wieczysty (współużytkownicy wieczyści łącznie), na którego wniosek została wydana ostateczna decyzja zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości, położonej na terenie miasta Wrocławia, przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego między innymi pod drogi publiczne (gminne i powiatowe), albo który posiada prawomocne orzeczenie o podziale takiej nieruchomości. Z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe, przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność: gminy, powiatu, województwa, Skarbu Państwa. Właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu za przedmiotowe działki gruntu przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej z właściwym organem. Na obszarze miasta Wrocławia odszkodowanie za działki gruntu wydzielone pod drogi gminne i powiatowe uzgadnia się z Gminą Wrocław. Wnioski w tej sprawie kieruje się do Wydziału Nabywania i Sprzedaży Nieruchomości Urzędu Miejskiego Wrocławia. Godziny przyjmowania klientów:poniedziałek - piątek 7:45 - 15:45 Dodatkowe czynności - powiązane procedury:W przypadku, gdy księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości, z której wydzielone zostały działki gruntu pod drogi publiczne zawiera wpisy w: dziale III dotyczące ograniczonych praw rzeczowych oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem służebności przesyłu na rzecz dostawcy mediów,należy podjąć czynności zmierzające do zwolnienia działek gruntu, wydzielonych pod drogi publiczne gminne i powiatowe, spod tych praw, roszczeń i ograniczeń; dziale IV dotyczące hipotek,należy uzyskać zgodę wierzyciela na zwolnienie działek gruntu, wydzielonych pod drogi publiczne, spod obciążeń hipotecznych. Zgodę wierzyciela dołącza się do wniosku o uzgodnienie wysokości odszkodowania. Opłaty:Brak opłat Termin i sposób załatwienia sprawy:Sprawa załatwiana jest w terminie od trzech do sześciu miesięcy licząc od dnia ujawnienia w księdze wieczystej prawa własności Gminy Wrocław do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne. Sposobem załatwienia sprawy, w przypadku uzgodnienia wysokości odszkodowania, jest podpisanie przez strony porozumienia w sprawie uzgodnienia i wypłaty odszkodowania na rzecz byłego współwłaściciela lub użytkownika wieczystego. Podstawą do uzgodnienia wysokości odszkodowania jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie Wydziału Nabywania i Sprzedaży Nieruchomości. Kwota odszkodowania wypłacana jest w terminie 30 dni od daty podpisania niniejszego porozumienia. Poprzedni właściciel lub użytkownik wieczysty zobowiązany jest wydać nieruchomość Gminie Wrocław - Zarządowi Dróg i Utrzymania Miasta we Wrocławiu, protokołem zdawczo-odbiorczym w terminie 30 dni licząc od daty podpisania niniejszego porozumienia. Tryb odwoławczy:Jeżeli nie dojdzie do uzgodnienia wysokości odszkodowania, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W tym przypadku właściciel lub użytkownik wieczysty składa wniosek o ustalenie odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej skierowany do Prezydenta Wrocławia wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej za pośrednictwem Wydziału Nabywania i Sprzedaży Nieruchomości. Podstawa prawna:Art. 98 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wymagane wnioski i dokumenty:Wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego o uzgodnienie i wypłatę odszkodowania, który powinien zawierać: dane geodezyjne nieruchomości, numer decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, lub oryginał prawomocnego orzeczenia o podziale nieruchomości, numer księgi wieczystej, dane właściciela lub użytkownika wieczystego. Załączniki Wytworzył Małgorzata Biernat Data wytworzenia Opublikował w BIP Monika Florczak Data opublikowania 11:39 Ostatnio zaktualizował Marta Kolibska Data ostatniej aktualizacji 10:27 Liczba pobrań 1813 metryczka Wytworzył: Regina Danek Data wytworzenia: Opublikował w BIP: Marta Kolibska Data opublikowania: 12:29 Ostatnio zaktualizował: Monika Florczak Data ostatniej aktualizacji: 15:19 Liczba wyświetleń: 9491 FUNKCJONOWANIE SAMORZĄDU - SAS 7 / 2013 OPIS SYTUACJI Współwłaściciele nieruchomości wystąpili z wnioskiem o zatwierdzenie podziału nieruchomości. Decyzją z 2000 r. burmistrz zatwierdził podział nieruchomości i na jej podstawie przeszły z mocy prawa na własność gminy działki wydzielone pod drogi publiczne. W wyniku zmiany planu miejscowego, działki te stały się zbędne pod drogi i gmina je zbyła. W 2012 r. z wnioskiem o wypłacenie odszkodowania za działki przejęte pod drogi na rzecz gminy, wystąpili poprzedni ich współwłaściciele. PYTANIE RADNEGO MIASTA Czy gmina jest zobowiązana do ustalenia i wypłaty odszkodowania za przejęte, na podstawie powyższej decyzji działki, jeżeli obecnie nie jest już ich właścicielem, a wcześniej pomiędzy gminą a współwłaścicielami nie nastąpiło rozliczenie z tego tytułu? ODPOWIEDŹ PRAWNIKA Gmina jest zobowiązana do wypłaty odszkodowania na rzecz dotychczasowych właścicieli działki, jeżeli do tej pory nie doszło do rozliczenia z tytułu przejęcia gruntów pod drogi publiczne. Na obowiązek wypłaty odszkodowania przez gminę wskazuje art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (zwanej dalej W świetle tego przepisu bez znaczenia jest fakt czy na gruncie, który w związku z wydaniem decyzji podziałowej przeszedł na własność gminy, zrealizowano cel inwestycyjny w postaci drogi publicznej czy też nie. Bez znaczenia, z punktu widzenia ciążącego na gminie obowiązku wypłaty odszkodowania, jest także to czy wniosek o wypłatę odszkodowania został złożony w chwili, gdy właścicielem gruntów przejętych pod drogi była gmina czy też inny podmiot. Zgodnie z art. 98 działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym, że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Z powyższej regulacji jasno wynika, że dotychczasowy właściciel gruntu traci jego własność z chwilą, gdy decyzja zatwierdzająca podział uzyskała walor decyzji ostatecznej. Z tą właśnie chwilą powstaje przysporzenie po stronie inwestora w postaci uzyskania prawa do wydzielonego gruntu, a po stronie dotychczasowego właściciela (właścicieli) uprawnienie do żądania wypłaty odszkodowania. Zgodnie z art. 98 ust. 3 za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Prawo żądania przez dotychczasowego właściciela odszkodowania stanowi formę wyrównania mu uszczuplenia jego majątku, jakiego doznał w związku z utratą prawa własności do przejmowanych gruntów. Wyżej wymienione przepisy nie uzależniają więc prawa dotychczasowego właściciela działek do żądania odszkodowania od tego, czy na przejętej w wyniku podziału działce została zrealizowana droga publiczna. Nie do przyjęcia byłby pogląd, zgodnie z którym prawo żądania odszkodowania przez dotychczasowych właścicieli byłoby uzasadnione od tego czy doszło do realizacji planowanej inwestycji czy nie, gdyż kwestie są zależne wyłącznie od organów władzy publicznej, a nie od byłych właścicieli. Przyjęcie takiego stanowiska mogłoby doprowadzić do sytuacji, w której gmina rezygnując z wcześniejszych planów inwestycyjnych uzyskiwałaby prawo własności gruntów nieodpłatnie. Pogląd taki stałby w oczywistej sprzeczności z konstytucyjnymi zasadą demokratycznego państwa prawnego (art. 2 Konstytucji RP). Odszkodowanie opisane w art. 98 ust. 3 przysługuje także wtedy, gdy działki przejęte pod drogi publiczne stały się zbędne na ten cel inwestycyjny. Nie można również uznać, że gmina nie jest zobowiązana do wypłaty odszkodowania, gdyż działki przejęte nie należą już do niej. W wyniku postępowania podziałowego to właśnie gmina uzyskała przysporzenie w postaci własności wydzielonych działek i to ona została zobligowana przez ustawodawcę do wypłaty odszkodowania. Ponadto z twierdzenia pytającej wynika, że gmina zbyła przedmiotowe działki, a zatem w wyniku ich przejęcia uzyskała wymierną korzyść. Ustawodawca nie ograniczył czasowo uprawnienia byłego właściciela przejętych działek do żądania odszkodowania. WAŻNEUprawnienie do żądania odszkodowania na podstawie przepisów jako roszczenie publicznoprawne, nie podlega przedawnieniu (por. tezę wyroku NSA z dnia 28 lipca 2011 r., sygn. akt I OSK 1339/10, LEX nr 1082633). Wniosek o wypłatę odszkodowania powinien zostać rozpoznany, pomimo upływu od daty wydania decyzji podziałowej prawie 12 lat. Michał Pęczkowski Podstawa prawna– Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.)– Konstytucja RP WRÓĆ DO SPISU TREŚCI Artykuł napisany w Kancelarii Solski i Partnerzy w styczniu 2013 roku może być powielany i rozpowszechniany w całości lub we fragmentach wraz z podaniem źródła publikacji. Korzystając z doświadczeń w prowadzeniu spraw naszych klientów dostępnych źródeł dotknęliśmy: RESZTÓWKI czyli co komu z części nieruchomości Podatek VAT czyli jak Ministerstwa jednoczą wysiłki Parę słów o cenach za wywłaszczane nieruchomości pod drogi Na złą pracę biegłego można naskarżyć do MTBiGM Rozporządzenie łamie ustawę i Konstytucję RP Diabeł tkwi w szczegółach Ktokolwiek widział ktokolwiek wie Ojczyzna drogi buduje lecz niekoniecznie Ciebie wywłaszczając zrujnuje. Warto cenić wartość. Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych planowało zorganizować z udziałem MTBiGM seminarium na temat wyceny nieruchomości wywłaszczonych pod budowę dróg publicznych. Ze szkodą dla wywłaszczanych i zakłopotanych urzędników regionalnych organów strony nie uzgodniły warunków brzegowych projektowanego panelu dyskusyjnego. Spotkanie odwołano. Marginalizowanie i przemilczanie problemów nie przyczynia się do ich rozwiązania. Kancelaria Solski i Partnerzy publicznie zasygnalizuje własny punkt widzenia oraz diagnozę przyczyn istniejących kłopotów. Stanowisko nasze ze zrozumiałych przyczyn będzie skrótowe. Pełna argumentacja, wiedza oraz doświadczenie służą nam do wygrywania sporów o wartości nieruchomości, które prowadzimy dla naszych klientów. Poniższy tekst będzie za długi dla pokrzywdzonych obywateli a zbyt lakoniczny dla urzędników i wschodzących na rynek konkurencyjnych pełnomocników pokrzywdzonych. Zdaniem Kancelarii Solski i Partnerzy podmiotem w znacznej mierze odpowiedzialnym za błędnie ustalane wysokości odszkodowań za grunty wywłaszczane pod budowę dróg obciąża Wydział Wyceny i Rynku Nieruchomości w Departamencie Gospodarki Nieruchomościami urzędujący w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Nie szukajmy osób osobiście odpowiedzialnym w gąszczu Przełożonych i Podwładnych, zagadnienie ustawowego uregulowania zasad ustalania odszkodowania za grunty zajęte bądź przeznaczone na przebudowę dróg należy do kompetencji właściwego Ministra; przyjmijmy zatem umownie, że badamy czynności organu i skutki jego decyzji bądź zaniechań. Co wolno Wojewodzie to nie Tobie narodzie Specustawa drogowa nosząca pełną nazwę Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych zezwala na dzielenie nieruchomości i wywłaszczanie ich części na potrzeby Skarbu Państwa lub odpowiedniego samorządu. Czasami pozostaje po podziale nieruchomosci nowy fragment, którego cechy fizyczne, tak ukształtowane, mogą mieć wpływ na wartość bądź użyteczność. Przypomnijmy zapis ustawowy: Art. 13 [Nabycie nieruchomości] 3. W przypadku, o którym mowa w art. 12 ust. 4, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości. Ustawodawca nie zatroszczył się o wyjaśnienie zarówno definicji i jak formy rozstrzygania o wykupywaniu tzw. resztówek. W przypadku nazbyt częstego braku woli ze strony GDDKiA do przejmowania pozostałości po wywłaszczeniu administracyjnym dla dalszego postępowania przewidziana jest droga powództwa cywilnego we właściwym Sądzie. Nawet właściwe określenie podmiotu pozwanego może być kłopotem dla zestandaryzowanego właściciela gruntu. Oczywiście ciężar dowodu zaistnienia przesłanki „nie nadawania się do prawidłowego wykorzystania” spoczywa na pozywającym. Piśmiennictwo i judykatura nie odnosi się i nie opisuje stanu nieruchomości, który biegły winien przyjąć dla ustalenia kwoty w oświadczeniu woli o zakupie wydzielonej części. Problem jest banalny i oczywisty i sprowadza się do ogromnych pieniędzy w skali Polski. Jeśli grunty wydzielono z terenów inwestycyjnych wykup z poszanowaniem prawa własności musi odbywać się za ceny tych terenów a nie wysokości cen gruntów umownie nazywanych jako „drogowe”. W innym, lecz na terenach rolnych częstym przypadku gdy część nieruchomości zgodnie z zasadą korzyści nabyta została z przyjęciem wartości cen za grunty nabywane jako przeznaczone pod komunikację właścicielowi trudno będzie zaakceptować oferowane ceny szacowane według obrotu ziemiami rolnymi. Tak oto sprawiedliwość spotyka się z polityką społeczną i nastrojami obywateli powiązanymi z inwestycjami celu publicznego. Z uwagi na powszechność i powtarzalność sytuacji kwestię zasad wykupu resztówek MTBiGM winien niezwłocznie poruszyć w swoich jakże częstych powielaczowych instrukcji dla organów i powoływanych biegłych. Rokować można i należy a ostatecznie liczy się siła argumentów i doświadczenie w prowadzeniu sporów i zapewnieniu w granicach prawa satysfakcji zlecającym pełnomocnictwo. W życiu i postępowaniu wywłaszczeniowym pewny jest jedynie podatek VAT Departament orzeczniczy MTBiGM w decyzjach uchylających decyzje Wojewodów odnośnie rozstrzygnięcia kwestii wartość odszkodowania w cenach brutto lub w cenach netto stoi na stanowisku, że „podatek VAT, związany z transakcją kupna – sprzedaży nieruchomości, oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Podatki, jak również inne opłaty nie są efektem oddziaływania na siebie popytu i podaży, a tym samym nie mogą być traktowane jako element wykreowany przez wolny rynek, lecz, jak to określa sama teoria wyceny, jako element warunków sprzedaży. Z uwagi na powyższe, podatek VAT, jak również inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. tak samo jak prowizja pośrednika, której ciężar, tak samo jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego), który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny”.Minister Finansów w dostępnych interpretacjach indywidualnych stoi na stanowisku: „Reasumując, przeniesieniu z mocy prawa prawa własności nieruchomości w zamian za odszkodowanie stanowi odpłatną dostawę towarów i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W myśl art. 29 ust 1 ustawy, odszkodowanie jako jedyne wynagrodzenie z tytułu przeniesienia prawa własności nieruchomości stanowi kwotę należną, zawierającą podatek od towarów i usług. Momentem, w którym odszkodowanie należy wykazać w deklaracji VAT-7 jest miesiąc wystawienia faktury (jeżeli została ona wystawiona w terminie) lub miesiąc, w którym przypada siódmy dzień od wydania nieruchomości, tj. od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stała się ostateczna (jeżeli faktury w tym terminie nie wystawiono).Rzeczoznawcy majątkowi pełniąc obowiązki biegłych powołanych w celu ustalenia wartości nieruchomosci jako podstawy odszkodowania szacują ceny w kwotach netto. Algorytm sprowadzania przez środowisko rzeczoznawców majątkowych cen rynkowych rozumianych zgodnie z art. 3 ustawy o cenach jako: „cena – wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym” jest całkowicie dowolny i pozbawiony transparentnych sposobów weryfikacji. Bazy danych pełne są informacji o zawartych transakcjach a wyodrębnienie z ceny stawki i kwoty podatku spotkać można sporadycznie. Podsumowując z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością mamy do czynienia z łańcuchem zdarzeń. Biegły umniejsza niektóre ceny o podatek VAT przyjmując wartości w kwotach netto. Organ w decyzji ustala wartość odszkodowania w oparciu o dowód o wartości przyjmując cenę netto jako podstawę. Urząd skarbowy od przyznanego odszkodowania oczekuje zapłaty podatku od wartości dodanej. Ukłonem w stronę wywłaszczanych jest, że od kwoty można zapłacić podatek na zasadach kasowych czyli w dacie otrzymania kwoty odszkodowania niekiedy odległej o kilka lat od decyzji ZRID. Przyznać z goryczą musimy, że także Kancelaria Solski i Partnerzy gubi się w gąszczu pułapek i zwyczajów wykorzystywania przez system pozycji dominującej. Czy mamy jeszcze do czynienia z odszkodowaniem słusznym, sprawiedliwym i ekwiwalentnym nie nam przyjdzie rozstrzygać gdy taki wniosek zostanie przedłożony do Trybunału Konstytucyjnego. Pieniądze szczęścia nie dają Na przełomie wieków miłościwie nam panująca klasa polityczna solidarnie podjęła decyzję o uruchomieniu zrywu i dokonaniu skoku cywilizacyjnego poprzez podjęcie zadania wybudowania tysięcy kilometrów dróg i autostrad. Chęci grzęzły w koleinach trudności. Ułatwieniu procedury służyło uchwalenie specustawy drogowej, w której problem pozyskiwania gruntów planowano rozwiązać stosownymi regulacjami wkraczającymi poza zasady ogólne ustalania wartości odszkodowania. Krokiem następnym było określenie tych zasad na poziomie regulacji pozaustawowych sformułowanych poprzez z gruntu niejasne rozporządzenie oplecione pismami wyjaśniającymi kierowanymi do organów decyzyjnych oraz rzeczoznawców majątkowych. Stworzono pojęcie transakcji drogowych czyli cen za które wykupywane były nieruchomości przejmowane dla zbudowania arterii komunikacyjnych. W praktyce rzecz się miała zgoła prosto. Przedstawiciel GDDKiA udawał się w teren i negocjował z rolnikami odkupienie części pól płacąc w zależności od regionu od 10 krotności wartości ziemi ornej do 20 krotności. Budowano poziom cen i relacje odniesienia aby pozostali właściciele, także posiadacze majątków składających się z terenów komercyjnych mogli być sprawiedliwie obsłużeni. Wyłącznie z powodu wrodzonej uczciwości narodowej i przywiązaniu do ziemi wśród ludu nie dochodziło do spekulacji terenami rolnymi przeznaczanymi pod budowę w przyszłości autostrad i dróg. Gdy oferowane na poziomie zł za hektar odszkodowania dotarły do obrzeży miast okazały się nieatrakcyjne i doprowadziły do zauważenia przez światłych obywateli wieloznaczności bądź precyzyjnie się wyrażając dwu wartościowości lub biegunowości norm. W konsekwencji Rzecznik Praw Obywatelskich w 2010 roku zwrócił się do Trybunału Konstytucyjnego z wnioskiem o zbadanie zgodności wskazanych przepisów z Konstytucją RP. Kilka słów o stanowisku Trybunału i kontr posunięciu MTBiGM czytelnik znajdzie w innym akapicie. Każda akcja wywołuje reakcję. Po stworzeniu sztucznego mechanizmu opartego na wydumanej idei sprowadzającej się do wykreowania cen nieruchomości drogowych tłumaczących proceder wykreowano rynek polegający na wykupywaniu ziemi ornej drożej a gruntów inwestycyjnych taniej. Beneficjenci, elektorat wiejski akceptował sytuację. Pokrzywdzeni, elektorat miejski, w zderzeniu ze sprawiedliwością społeczną i dobrem publicznym stojącym ponad prawem własności i dobrem indywidualnym wtłoczeni zostali w konieczność kreatywnej retorsji. Powstała, bo taka jest dziejowa konieczność, oddolna inicjatywa stworzenia rynku obrotem nieruchomościami drogowymi na poziomie znacznie przekraczającym poziom cen gruntów inwestycyjnych. Świadomi właściciele, inwestorzy, deweloperzy wiedząc o zbliżających się wywłaszczeniu gruntów pod drogi bądź będąc posiadaczem działek zajętych pod komunikację wewnętrzną pomiędzy sobą obracają tymi gruntami tworząc rynek transakcji drogowych. Przykładem skali zjawiska niechaj będą tereny Wilanowa, na których poziom cen gruntów przeznaczonych pod drogi w transakcjach dokonywanych pomiędzy podmiotami prywatnymi przekroczył cenę 2000 zł/m2 przy cenach terenów inwestycyjnych w transakcjach rynkowych plasujących się poniżej kwot 1000 zł/m2. MTBiGM z Urzędu winien znać owe przykłady, gdyż wnioski o wykup tych nieruchomości za tak ukształtowane kwoty przeszły odpowiednie procedury i właściwe organy orzeczeniem Sądów zostały skłonione do złożenia stosownych oświadczeń woli o wykupie dróg wewnętrznych za ceny 2000zł/m2. Rynek, wolny rynek wolnych ludzi wypełnił pustkę roztropności; teraz Skarb Państwa i samorząd zarówno rolę jak i pozostałe grunty pod realizację inwestycji drogowych będzie nabywał z realizacją zasady korzyści. Oczywiście do momentu gdy urzędnicy z mediów odbiorą sygnał o zauważonych nieprawidłowościach i zechcą raz jeszcze przebudowywać przepisy specjalnego przeznaczenia. Trybunał Konstytucyjny w sprawie K 4/10 wypowiedział się o zgodności z Konstytucją przepisów spec ustawy drogowej i 36 paragrafu rozporządzenia w sprawie wyceny. Temat rozpoczęliśmy w innej notatce dostępnej na witrynie i z pewnością będziemy kontynuowali relację po opublikowaniu zdania odrębnego zgłoszonego przez Sędziego TK Wojciecha Hermelińskiego, który był sędzią sprawozdawcą. Na potrzeby niniejszej publicystyki oprzyjmy się na dostępnych ze stenogramu rozprawy przez Trybunałem Konstytucyjnym szczegółach toczącej się w sprawie miedzy innymi wyceny gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi. Wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich dotyczył wątpliwości czy przepisy szczegółowe, paragraf 36 rozporządzenia ds. wyceny nie ograniczał praw obywateli do sprawiedliwego odszkodowania. Lektura pism stron złożonych do akt wskazuje jak krucha i wielowątkowa była sytuacja. Wskażmy tutaj, że TK nie uznał przepisu za sprzeczny z Konstytucją lecz równocześnie orzekł aby jego model nie był powielany w innych regulacjach podobnych. Ustawodawca pod naporem krytyki opinii publicznej, Prokuratora Generalnego, Sejmu, Rzecznika Praw Obywatelskich w czasie od wniosku o zbadanie zgodności do terminu rozprawy przed Trybunałem przyjął nowelizację rozporządzenia całkowicie zmieniając sporny zapis. Z prawnego i państwotwórczego punktu widzenia rozstrzygniecie o konstytucyjności normy prawnej miało charakter ocenny i edukacyjny a skutek rzeczowy mógł wystąpić przy uznaniu treści rozporządzenia za niekonstytucyjne poprzez przyznanie wywłaszczonym ograniczonego w czasie ale jednak prawa do wznowienia postępowań, które w przeszłości orzekały o wysokości odszkodowań. W wypowiedziach sędziów TK wyraźnie eksplikowane jest poczucie odpowiedzialności za słowo i troska o skutki własnego orzeczenia. Naszym zdaniem pracownik Ministerstwa nie odczuwał powagi sytuacji a poziom przygotowania merytorycznego do rozprawy prezentują poniższe fragmenty wystąpień. Należy w pierwszym rzędzie spojrzeć w ogóle na § 36 ust. 1 jako na przepis wskazujący rzeczoznawcy majątkowemu, jak ma wyceniać nieruchomości przeznaczone bądź zajęte pod drogi. Co to znaczy „przeznaczone”? „Przeznaczone” to znaczy z art. 154 naszej ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w studium, jak nie ma studium, ewentualnie, jak została wydana decyzja o warunkach zabudowy, a jak w ogóle tego wszystkiego nie ma – faktyczny sposób użytkowania. Czyli tak naprawdę, odchodząc na chwilę w ogóle od kwestii odszkodowań, ten przepis tak naprawdę mówi rzeczoznawcy, jak wycenić nieruchomość, jeżeli jest ona przeznaczona w planie pod drogę. Oczywiste, w mojej ocenie, wydaje się, że skoro nieruchomość jest przeznaczona na cel X, to do porównań bierzemy nieruchomości przeznaczone na cel X – tak w największym skrócie. Czyli jeżeli wyceniamy nieruchomości mieszkaniowe, zgodnie z zasadą wyrażoną w podejściu porównawczym, do porównań bierzemy nieruchomości mieszkaniowe, jak przemysłowe, to przemysłowe, jak handlowe, to handlowe, a jak drogowe, to drogowe. Tak więc ten przepis sam z siebie normuje sytuację, w której rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość przeznaczoną pod drogę. W ogóle do tej pory jeszcze nie dotknęliśmy specustawy drogowej. Jest on potrzebny z samego faktu, że mówi, jak wyceniać takie nieruchomości drogowe. W związku z tym uchylenie tego przepisu w pierwszej kolejności spowodowałoby lukę prawną. Tak naprawdę rzeczoznawca majątkowy nie miałby wskazania, jak ma postąpić w przypadku wyceny nieruchomości przeznaczonej w miejscowym planie pod drogę. Art. 134 ustawy ust. 3 i 4 mówi o kwestiach wywłaszczania nieruchomości i – to, o co Wysoki Trybunał wcześniej też zadał mi pytanie – kwestii zasady korzyści, czyli uzyskania przez właściciela wywłaszczanej nieruchomości wartości korzystniejszej dla niego, czyli na pewno wartości rynkowej. Tylko teraz [pozostaje] do rozważenia, czy to ma być wartość rynkowa według aktualnego sposobu użytkowania, czy według alternatywnego sposobu użytkowania. Zastanówmy się przez chwilę, jak ma rzeczoznawca majątkowy zastosować tę zasadę korzyści w przypadku, kiedy nie ma przepisu ust. 4 – teraz już przechodzę do ust. 4 – który tak naprawdę wskazuje mu, jak powinien wycenić nieruchomość drogową albo taką nabywaną pod drogę, czyli o różnych przeznaczeniach, ale nabywaną pod drogę. Gdyby tego przepisu nie było, doszłoby do sytuacji, w której rzeczoznawca majątkowy co prawda byłby zobowiązany, na podstawie art. 134 ust. 3 i 4, przeprowadzić analizę i jakby wskazać dwie wartości, wartość według aktualnego sposobu użytkowania i według alternatywnego, ale tak naprawdę nie miałby technicznych narzędzi wskazujących mu, jak tę wartość dla alternatywnego sposobu użytkowania, czyli w tym wypadku droga, ma określić. Bo jeżeli są transakcje drogowe, to jeszcze jest do załatwienia sprawa – że tak powiem brzydko. Jeżeli nie ma transakcji drogowych, to w tym momencie przepis art. 134 ust. 4 stałby się martwy, bo w tym momencie z czym rzeczoznawca majątkowy miałby porównać wartość dla aktualnego sposobu użytkowania? Dlatego kiedyś istniał § 36 ust. 2 pkt 1, który mówił, co w takiej sytuacji należy zrobić. Dlatego też dzisiaj istnieje § 36 ust. 4. Jeszcze kwestia samych transakcji drogowych. Nie mogę zgodzić się tutaj z tezą przedstawianą przez Prokuratora Generalnego, że takich transakcji nie ma, że one wygasają. Trzeba pamiętać o tym, że specustawa drogowa jest rzeczywiście specustawą, ale że ona w żaden sposób nie zabrania korzystania z zasad ogólnych wyrażonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jest wiele podmiotów publicznych, które nie korzystają ze specustawy drogowej, budując drogi publiczne, tylko po prostu kupuje nieruchomości, które wcześniej, zgodnie z ogólnym systemem planowania przestrzennego, muszą być przeznaczone pod drogę w miejscowym planie bądź też decyzją o ustaleniu lokalizacji celu publicznego. Tak że takie transakcje były, są i na pewno jeszcze długo będą, czego też dowodem jest to, że nawet w aktualnej wersji § 36 przewidziana jest sytuacja, w której transakcje nieruchomościami drogowymi są – to jest ust. 4 aktualnie obowiązującego przepisu. Deklasująca – to, co Wysoki Trybunał raczył zauważyć – to będzie sytuacja zastosowania wprost § 36 ust. 1, wprost, gdzie rzeczywiście jest mowa o tym, jak wyceniać nieruchomości przeznaczone bądź zajęte pod drogi publiczne. Czyli miejscowy plan, to, co właśnie Wysoki Trybunał powiedział, deklasujący i w tym momencie właściciel nieruchomości już nie jest właścicielem nieruchomości np. budowlanej, tylko w wyniku uchwalenia planu miejscowego stał się właścicielem nieruchomości, która w miejscowym planie jest przeznaczona pod drogę. Mógł dostać, mógł nie dostać – generalnie sytuacja jest następująca, że w tym momencie istnieje potrzeba wyceny tej nieruchomości, czyli wprost będzie stosowany § 36 ust. 1, który mówi: do porównań, rzeczoznawco majątkowy, w ogóle zastosuj podejście porównawcze i do porównań weź takie same nieruchomości, czyli też przeznaczone bądź zajęte [pod drogi]. Natomiast dlaczego powiedziałem, że nie do końca? Bo jednocześnie, [zgodnie] z naszym stanowiskiem, § 36 ust. 1 znajduje odpowiednie stosowanie na mocy ust. 4 – § 36 ust. 4 – który mówi, że w przypadku nabywania, generalnie budowy dróg, autostrad itd., przepis ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio, co akurat w naszej ocenie oznacza, że treść § 36 ust. 1 ulega tutaj modyfikacji i należy ją czytać wtedy w ten sposób, że jeżeli nieruchomość została nabyta w celu realizacji inwestycji drogowej, bez względu na to, jakie miała przeznaczenie, to do porównań należy wziąć również nieruchomości, które zostały nabyte w celu realizacji inwestycji drogowej. Teraz, tu nam się kłania w tym momencie podejście porównawcze, definicja „nieruchomości podobnej”, i w tym momencie, jeżeli ja mam taką nieruchomość nabytą na cele realizacji inwestycji drogowej, która była „przeznaczona” wcześniej, wykorzystywana albo zabudowana, to do porównań nie mogę wziąć nieruchomości rolnych, leśnych, tylko też wezmę nieruchomości nabyte w celu realizacji [inwestycji] drogowej, położone na tym samym obszarze urbanistycznym, też tak samo zabudowane itd. Z tym jeszcze jednym zastrzeżeniem – to, co zresztą tutaj w ciągu całej rozprawy zaznaczamy – że § 36 ust. 4 w związku z § 36 ust. 1 on będzie realizacją tylko i wyłącznie wtedy art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli w sytuacji, kiedy rzeczoznawca majątkowy uzna, iż sam fakt objęcia nieruchomości inwestycją o charakterze publicznym powoduje, że wartość tej nieruchomości jest większa, niż gdyby ona tą inwestycją publiczną nie była objęta. Czyli wtedy uznaje, że zaistnieje sytuacja, o której mowa w art. 134 ust. 4, i w tym momencie zadaje sobie pytanie: no dobrze, to jak ja wartość tej nieruchomości, która hipotetycznie…, która jest już docelowo, w przyszłości będzie wykorzystywana na cele drogowe, a dotychczas była wykorzystywana na inne cele, jak ja mam ją wycenić? I w tym momencie przechodzi do § 36 ust. 4, a później § 36 ust. 1, który stosowany jest odpowiednio. Jeżeli natomiast uzna, że taka sytuacja nie występuje, po prostu stosuje podstawowe zasady wyceny, przechodzi do rozporządzenia, ale nie do § 36 ust. 4, bo on wtedy tutaj nie jest właściwy do stosowania. Jeszcze za takim rozumieniem przepisu, o tym nie mówiłem, ale to wspomnę przy okazji, skoro Wysoki Trybunał tutaj zadał pytanie, za takim rozumieniem przepisu wskazują również poprzednie brzmienia rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Należy zauważyć, że aktualne rozporządzenie, czyli rozporządzenie z 2004 r., nie jest pierwszym aktem wykonawczym, który reguluje sposób wyceny nieruchomości. Poprzedzające je rozporządzenia były z roku 2002 i 1998. Szczególnie chciałbym zwrócić uwagę Wysokiego Trybunału na rozporządzenie z 1998 r., gdzie też był określony sposób wyceny nieruchomości właśnie związanych z inwestycjami drogowymi, gdzie w ówczesnym § 28 czytamy: „Dla ustalenia odszkodowania w przypadku, o którym mowa w art. 134 ust. 4, za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg wartość nieruchomości ustala się w podejściu porównawczym, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości na te cele. Prawdą jest, że w rozporządzeniu z 2002 r. i w rozporządzeniu z 2004 r. już takiego wstępu nie ma, ale tutaj akurat mogę powiedzieć to z punktu widzenia prawodawcy, który przygotowywał kolejne wersje rozporządzenia, było dla nas oczywiste, że nadal ten przepis będzie stosowany tylko właśnie w takiej sytuacji, czyli na potrzeby określenia wartości, o której mowa w art. 134 ust. 4. Opierając się na wypisie z dokumentu, stenogramu rozprawy przez Trybunałem Konstytucyjnym pokusić można się o stwierdzenie, że namaszczony przez Przełożonych i Ministra rzeczoznawca majątkowy nie dostrzega hierarchii przepisów prawa. Zawierzył w sprawczą moc rozporządzenia i z uporem godnym lepszej sprawy winą za wszelkie nieprawidłowości obarcza biegłych wyłączając spod pręgierza odpowiedzialności organy z MTBiGM włącznie. To nie tak, że dajcie mi paragraf a właściwa wartość sama się znajdzie. Broniący przepisu pełnomocnicy ministra nie udzielili odpowiedzi jaką funkcję i jaki fragment zasad wyceny wyjaśnia kwestionowany przepis. Urzędnicy powoływali się na jego uchylenie nie bacząc na istniejące zagrożenie wznowienia postępowań. Trybunał związany wnioskiem nie mógł rozpytać o powody tak gruntownej zmiany zapisu bronionej uchylonej wersji. Jak byłoby bez analizowanego rozporządzenia z treści akt nie mogliśmy się dowiedzieć. Podobnie pytanie o skutki finansowe i poziom cen wywłaszczanych gruntów według poprzedniego i aktualnego rozporządzenia pozostało bez odpowiedzi ponieważ MTBiGM ponoć nie ma dostępu do takich zestawień. Departament Nieruchomości przygotowując przebudowę merytoryczną rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego opracował uzasadnienie, które w przeważającej części stanowiło, ze będzie jak dawniej ale czytelniej i bardziej zrozumiale dla biegłych rzeczoznawców majątkowych. Skonfrontujmy jednak treść uzasadnienia zmiany rozporządzenia z przytoczoną wyżej argumentacją. O co chodzi w drogim paragrafie 36 Zmiana § 36. Przepis § 36 stanowi podstawę do określania wartości rynkowych nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dotychczas stanowił on normę generalną, określającą zasady wyceny ww. nieruchomości. Szczegółowe regulacje związane z wyceną nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod inwestycje drogowe stanowiły pochodną regulacji związanych z planowaniem przestrzennym i możliwością dochodzenia, przez dotychczasowych właścicieli oraz użytkowników wieczystych nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na inwestycje drogowe, odpowiednich odszkodowań. Taki sam skutek, jak fakt przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na drogę, miały również decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w ostatnim przypadku wyłącznie wobec podmiotu, który występując o ww. decyzję dysponował prawem do danej nieruchomości). Razem z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawą o gospodarce nieruchomościami przepisy te stanowiły spójną całość, umożliwiając wycenę specyficznych rodzajów nieruchomości (tzw. nieruchomości drogowych) na podstawie cen transakcyjnych uzyskiwanych w obrocie takimi nieruchomościami. W każdej z tych sytuacji dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości lub użytkownikowi wieczystemu przysługiwało odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości, która została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej. W takim przypadku właściciel nieruchomości, którego cała nieruchomość została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej, mógł uzyskać: 1) kwotę równą wartości tzw. nieruchomości drogowej – w wyniku zawarcia odpowiedniej umowy cywilno-prawnej z inwestorem; 2) kwotę odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kwota ta była równa różnicy między wartością nieruchomości, jaką miała ona przed przeznaczeniem jej na inwestycję drogową (np. nieruchomość gruntowa zabudowana domem jednorodzinnym, z ogrodem i budynkami gospodarczymi), a wartością tzw. nieruchomości drogowej. Tym samym właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości otrzymywał kwotę równą wartości utraconej nieruchomości. Wejście w życie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194, z późn. zm.) zaburzyło tę sytuację. Z uwagi na generalne wyłączenie w ramach realizowania inwestycji drogowych przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i brak ustalenia, że decyzja o lokalizacji drogi krajowej powoduje te same skutki co przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, niemożliwe stało się, na podstawie ww. przepisów prawa ustalanie odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości. Jednocześnie przyjęto, że nieruchomości przeznaczone pod drogę przez decyzję o lokalizacji drogi krajowej powinny być wyceniane tak, jak nieruchomości przeznaczone pod drogi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (przepis rozporządzenia). Tym samym, w przypadku gdy lokalizacja drogi krajowej została przeprowadzona na terenach, na których nie było miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub też przez tereny, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie przewidywały inwestycji drogowej, właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości nie mógł otrzymać odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, otrzymując jedynie kwotę odpowiadającą wartości tzw. „nieruchomości drogowej”. Ponieważ jednak kwoty te były negocjowane z inwestorami i istniał określony rynek obrotu takimi prawami, w dużej części przypadków brak odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości został odpowiednio zniwelowany w zwiększeniu wartości nieruchomości drogowych. Przykładem tego jest duże rozwarstwienie cen tego typu nieruchomości, które w różnych regionach kraju osiągają odmienne ceny. W związku z nowelizacją ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, która zaczęła obowiązywać z dniem 16 grudnia 2006 r., sukcesywnie zmniejsza się liczba tego rodzaju transakcji rynkowych. Spowodowane jest to przyjętą w ww. ustawie konstrukcją prawną wywłaszczenia z mocy prawa (bez możliwości cywilnoprawnego wykupu nieruchomości pod drogi publiczne). Problemy ze stosowaniem obecnej treści § 36 były wielokrotnie poruszane w kierowanych do Ministra Infrastruktury interpelacjach poselskich, wystąpieniach Rzecznika Praw Obywatelskich, stanowiskach środowiska zawodowego rzeczoznawców majątkowych oraz w pismach osób fizycznych i prawnych. § 36 ust. 1. W celu dostosowania zasad wyceny do zmienionej sytuacji prawnej, w noweli zaproponowano, aby przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ww. ustawy, rzeczoznawca majątkowy określał jej wartość przyjmując jej stan z dnia wydania decyzji (czyli według aktualnego sposobu użytkowania, tj. sposobu występującego przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej). Stanowi to wypełnienie zasady określonej w art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która stanowi, że przy ustalaniu wysokości odszkodowania uwzględnia się aktualny sposób użytkowania nieruchomości, chyba że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia tej nieruchomości powoduje wzrost jej wartości. Konsekwentnie przyjęto, że przy wycenie nieruchomości przyjmuje się dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości, obowiązujące w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stosując odpowiednio art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten wskazuje, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku gdy brak jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. § 36 ust. 2. Sytuacja na lokalnym i regionalnym rynku nieruchomości, w tym przede wszystkim brak lub niewystarczająca liczba transakcji rynkowych może jednak spowodować, że zastosowanie przedstawionego sposobu wyceny nie będzie możliwe. W tym przypadku, zgodnie z treścią ust. 2, wartość nieruchomości określa się w podejściu kosztowym. Zgodnie z zasadami podejścia kosztowego (art. 153 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 21 rozporządzenia), wartość nieruchomości bądź jej części zostanie zatem określona jako suma wartości gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wycenianej (albo jej części) oraz wartości części składowych tego gruntu. Podejście kosztowe powinno być stosowane w ostateczności, gdy sytuacja rynkowa, cechy wycenianej nieruchomości albo części nieruchomości objętej decyzją nie pozwalają na zastosowanie w wycenie reguł określonych w ust. 1. § 36 ust. 3 stanowi realizację zasady zawartej w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Propozycja zawarta w przepisie rozporządzenia bazuje na dotychczasowym sposobie określenia wartości nieruchomości wydzielonych pod nowe drogi publiczne lub już zajętych pod takie drogi. Wprowadzona została jednak modyfikacja ograniczająca możliwość powiększania wartości nieruchomości „nie więcej niż o 50%”. Rzeczoznawca majątkowy, po uprzednim zbadaniu rynku nieruchomości, ustali stawkę procentową, która będzie stanowiła o powiększeniu wartości nieruchomości tak, aby ostateczna wartość nieruchomości odpowiadała ww. przepisom ustawy. Dotychczasowa praktyka wskazywała, że stosowanie „sztywnego” powiększenia o 50 %, niekiedy powodowało, że oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego wartość, która następnie stanowiła podstawę do ustaleniaodszkodowania, przekraczała wartość nieruchomości dla alternatywnego sposobuużytkowania wynikającego z przeznaczenia zgodnie z celem wywłaszczenia. Sytuacja taka mogła mieć miejsce w przypadku, nieznacznych różnic pomiędzy wartością nieruchomości określoną według aktualnego sposobu użytkowania a wartością nieruchomości określoną według alternatywnego sposobu użytkowania (np. aktualny sposób użytkowania 80, a przeznaczone pod drogi. W takich przypadkach „sztywne” zwiększenie o 50 % tej pierwszej wartości, powodowało, że „ostateczna” wartość była wyższa od wartości dla alternatywnego sposobu użytkowania. Propozycja zmiany ust. 3 w § 36 rozporządzenia eliminuje możliwość powstawania takich nieuprawnionych rozbieżności. § 36 ust. 4 reguluje coraz częściej występującą sytuację, w której inwestycje drogowe lokalizowane są na podstawie ww. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach (…) na obszarach, które przeznaczone zostały na realizację inwestycji drogowych. Tym samym, przy próbie zastosowania zasad określonych w ust. 1-3, wycenie w tym przypadku podlegałaby tzw. nieruchomość drogowa, ponieważ jej przeznaczenie już w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, było określone jako inwestycja drogowa. Z uwagi na wskazane wcześniej sukcesywne zmniejszanie się liczby transakcji tzw. nieruchomościami drogowymi, spowodowane przyjętą w ww. ustawie konstrukcją prawną wywłaszczenia z mocy prawa (bez możliwości cywilnoprawnego wykupu nieruchomości pod drogi publiczne), zaproponowano, by w opisanym przypadku rzeczoznawca majątkowy przyjmował jako przeznaczenie nieruchomości wycenianej przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Ponieważ, nie można zakładać, że całkowicie „zanikną” transakcje nieruchomościami drogowymi, gdyż wywłaszczenia nieruchomości pod drogi publiczne mogą w dalszym ciągu być dokonywane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, pozostawiono warunek stosowania powyższych zasad w przypadku braku transakcji nieruchomościami drogowymi. § 36 ust. 5 ma charakter porządkujący i doprecyzowujący poprzez wskazanie znaczenia pojęcia decyzja używanego w § 36. § 36 ust. 6 stanowi generalną zasadę o odpowiednim stosowaniu opisanych powyżej zasad do określania wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, wskazując otwarty katalog możliwych zastosowań wraz z pięcioma przykładowymi zastosowaniami. Przed analizą językową aktualnej treści §36 należy dla mniej biegłych czytelników przypomnieć podstawowe przepisy. Treść ich i zasady poprawnej legislacji oraz egzegezy wykładni norm jak też przede wszystkim zdroworozsądkowa interpretacja tekstu stanowić będą kolejny fragment tekstu. Przypomnijmy cześć zapisów ustawowych aby światło informacji równomiernie naświetlało tło. Art. 128 [Zasady] 1. Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Art. 130 [Ustalenie odszkodowania] 1. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. 2. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Art. 131 [Nieruchomość zamienna] 1. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. 4. Różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną. Art. 134 [Wartość rynkowa nieruchomości] 1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. 2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. 3. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. 4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Art4 [słowniczek] 16) nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość; 17) stanie nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona; Art. 154 [Zasady wyboru] 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Art. 159 [Upoważnienie] Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając: 1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny; 2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów; 3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw; 4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia; 5) rodzaje nakładów na nieruchomości; 6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności; 7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym. Przyszła KOZA do woza lub Obywatel zwraca się do Ministra z problemem Rodaku jeśli dotknęło Ciebie wywłaszczenie Twojej nieruchomości dla celu publicznego, w szczególności budowy drogi gminnej, wojewódzkiej, krajowej lub choćby wewnętrznej a nie możesz skorzystać z wsparcia pełnomocnika z podobnej nam kancelarii proszę pamiętaj, że urzędnicy, pracownicy organów oraz biegli rzeczoznawcy majątkowi znają te same przepisy. Ogrom tekstu, przypisów, odwołań i powołań na orzecznictwo, judykaturę, piśmiennictwo i zasady oraz normy powinny być zrozumiałe, jasne i sprawiedliwe. Nie bądź bierny szukaj i pytaj o sens i uzasadnienie. Przypomnieliśmy fragmentu ustaw. Teraz w świetle tego, że rozporządzenie jest jedynie instrumentem, swego rodzaju vademecum określającym instrumenty szacowania wartości zapoznajmy się z nową wersją paragrafu 36, który bezpodstawnie dla polskich dróg pełni literacką odmianę §22. Dla zrozumienia tekstu przedstawimy treść w wersji łatwiejszej do uchwycenia sensu językowego. § 36 [Wartość gruntów pod drogi publiczne] 1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ( z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. 5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej. 6. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności: 1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną ( Nr 133, poz. 872, z późn. zm. ), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem; 2) przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości; 3) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 ( z 2010 r. Nr 26, poz. 133 i Nr 127, poz. 857); 4) przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia umowy; 5) przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne. Cały tekst powyższy powtarza zapisy ustawowe. Racjonalny ustawodawca nie powinien komplikować sobie sprawy i w przepisach wykonawczych umieszczać przypomnienia faktu, że w różnych aktach zawarł dla siebie umocowanie do wywłaszczanie nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi. Niepokojące jest enumeratywne przytoczenie poszczególnych norm gdyż każda ewentualna zmiana będzie musiała nieść zmianę tej inwokacji. Z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością zostaną wszczęte spory czy regulacja dotyczy zdarzeń nie opisanych czy też jest to klasyfikacja zamknięta. Niezależnie jakie były intencję na chwilę obecną ten fragment traktuje jedynie o tym, ze poniżej opisane zostaną sposoby szacowania gruntów drogowych jakoby w uzupełnieniu obowiązujących powszechnie norm rangi ustawowej i oczywiście Konstytucji. Sprawnie dołożono jednak decyzje ZRID i WZ być może doprowadzając do konfliktu ustawowego z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym gdyby taka norma zawarta była w równorzędnym akcie. Nie sposób zezwolić aby sposób szacowania przesądzał o wyniku badania przesłanki zmiany wartości gruntów wykazywanych dla potrzeb realizacji roszczeń z tytułu zmiany bądź uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy okazji i ten fragment twórczości ustawodawcy będziemy chcieli omówić oczyma właścicieli a nie interpretatorów warunków brzegowych realizacji dobra wspólnego na gruncie wielości indywidualnych praw własności. 2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Tutaj Pracownicy MTBiGM, Wydziału Wyceny Nieruchomości zawarli własne zrozumienie konglomeratu zapisu ustawowego z potocznym zapamiętaniem dalszej części rozporządzenia, otóż: Art. 135 [Wartość odtworzeniowa] 1. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. 3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m 2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m 2gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni – powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Przepis 3. Punkt 1) i punkt 2) zdaniem Kancelarii Solski i Partnerzy jest sprzeczny z art. Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami i tym samym narusza Konstytucję RP. Prawo o randze rozporządzenia nie może zmieniać zapisów ustawowych. W powyższym jednak przypadku złamaniu podlega zasada korzyści zagwarantowana w przywołanym artykule. Zarówno dla działek wydzielonych, inaczej przeznaczonych pod nowe drogi jak stanowi podpunkt 1 ograniczono wartość do kwot będących pochodną wartości gruntów których wywłaszczana część ma lub została wydzielona. Zakwestionowano zasadę korzyści gwarantującą przyjęcie alternatywnego, droższego przeznaczenia wynikającego z nadania funkcji komunikacji w celu wywłaszczenia. Nonszalancja widoczna w używaniu w kontekście prawnym kolokwializmów „wartość działek” gdy istnieje definicja legalna „wartość rynkowa nieruchomości” jest niewybaczalna. Dla działek zajętych pod drogi, czyli zgodnie z podpunktem drugim takich na których istnieje, zgodnie z prawem drogowym, już urządzona droga nakazuje się wycenę z uwzględnieniem wartości nieruchomosci przyległych. Mimo, że zapis ów jako sprzeczny z ustawą nie ma prawa obowiązywać biegłych ewentualnie znajdzie zastosowanie w marginalnej już ilości spraw. Dotyczy jedynie dawnych zaszłości do tej pory nie uregulowanych. Każdy jednak z właścicieli ograniczony powołaniem na w/w punkt naszym zdaniem wygra postępowanie w Sądzie, nie tylko z powodu, braku definicji gruntów przyległych i zasady powiększania wartości na podstawie badania rynku. Obawiać się jedynie należy objazdu szkoleń, które jako prawo powielaczowe wpajać będą biegłym mądrość ludową rozporządzenia i przenikliwość ustawodawcy. Wystarczy czytać ze zrozumieniem. 4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Tutaj nie wiemy czego ustawodawca chciał wiemy jednak co powiedział. Dura lex sed lex. Jeśli nieruchomość została przeznaczona pod inwestycję drogową zgodnie z dokumentami enumeratywnie wymienionymi w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to jako nieruchomości porównawcze należy przyjmować grunty będące w obrocie i o tożsamej funkcji. Nadal jednak brakuje wskazówki interpretacyjnej dla sytuacji gdy na rynku lokalnym, o nie określonym zasięgu, nie wystąpiły transakcje bądź przeznaczenie biegły ustalił korzystając z protezy umieszczonej w art. 154 UGN. Brak przepisów intertemporalnych, zwanych przejściowymi zaowocował koniecznością z datą 26 sierpnia 2011 roku wykonywania nowych operatów dla postępowań nie zakończonych ostateczną decyzją w okresie zmiany rozporządzenia. Częste są przypadki, że rolnicy według znowelizowanego przepisu otrzymują znacznie zmniejszone propozycje odszkodowań. Prowadzimy takie sprawy dla naszych klientów. Departament orzecznictwa przy MTBiGM aktualnie promuje w decyzjach Ministra stanowisko co do zasad analizy rynku i doboru nieruchomosci porównawczych jakoby „za nieruchomości drogowe w rozumieniu tego przepisu należy uznać nieruchomosci przeznaczone pierwotnie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy pod inwestycje drogowe. Tym samy za nieruchomości drogowe nie mogą być uznane nieruchomości o innym przeznaczeniu planistycznym, które dopiero w wyniku wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostały przeznaczone pod budowę drogi”. Jak widać problem ile ma wyjść biegłemu i z którego koszyczka nieruchomości porównawczych mają być przywoływane transakcje podobne jest wiecznie żywy i uzasadnia twórczość organów i biegłych. Wywłaszczenie na miarę naszych potrzeb i możliwości Stanowisko Ministra wspierane postawami i czynnościami Starostów i Wojewodów odkryło jeszcze jedną ciekawą sytuację, którą w przyszłości rozwiniemy w innym artykule a teraz wyłącznie sygnalizujemy. Otóż w trakcie powszechnego w Polsce okresu bez obwiązywania miejscowego planu samorząd powinien uchwalać Studium a w nim dość swobodnie przeznaczać tereny na potrzeby inwestycji celu publicznego. Tereny z wyznaczoną w studium funkcją komunikacji, zieleni osłonowej, chronionych brakiem prawa zabudowy przestrzeni, nie uzyskają prawa oraz nie wypełnią warunków wstępnych do skutecznego zgłoszenia roszczenia o wykup bądź odszkodowanie w ramach przywilejów wynikających z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gminy zaś bądź Skarb Państwa do wykupów będzie mógł przystępować w miarę potrzeb i posiadanych środków zawsze jednak na poziomie cen wstępnie ustalonym w obrocie innych podmiotów z właściwym samorządem bądź przedstawicielem Państwa. W ogromnej ilości spraw nasza Kancelaria nie może i nie będzie brała udziału. Proszę pamiętajcie, że złożony w sprawie operat szacunkowy jest dowodem o wartości nieruchomości i będzie stanowił przesłankę w ustaleniu wysokości odszkodowania. Oczywiście nie znaczy to, że organ popełnić może błędy w procedurze lub przedmiot oszacowania zostanie błędnie opisany czy też sama wycena nie utrzyma wartości dowodowej w swobodnej ocenie organu. Właściciel nieruchomości ma prawo, a chyba w dobrej wierze i obowiązek pobrać odpis oszacowania. Proszę pamiętajmy, ze istnieje droga polegająca na oddaniu pod ocenę MTBIGM czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego. Przy udziale Komisji Odpowiedzialności Zawodowej badany jest biegły i pośrednio jego opinia jako wynik pracy. Z drogi tej korzystają Starostowie i Wojewodowie, którzy nie zgadzają się z ustaleniami powołanych przez siebie biegłych. Instytucja kontroli dyscyplinarnej jest zwolniona z opłat zatem dla zachowania symetrii intencji stron sporu o wartości nie należy zapominać o instrumencie dochodzenia do sprawiedliwości dla ludzi czujących się skrzywdzonymi. Naszym zdaniem wina nie leży po stronie rzeczoznawców majątkowych choć nie sposób używać dużego kwantyfikatora. Decyzję zawsze podejmuje urzędnik organu i to On ponosi odpowiedzialność za sprawiedliwość pomińmy społeczną. Prace nad rozwiązaniami, które spowodują, że postępowania ustalające odszkodowanie nie będą się przewlekały bądź aby chociaż część odszkodowania przyznawana była z chwilą uprawomocnienia się decyzji wywłaszczającej nadal trwają. Zaproponujmy uchwalenie kolejnej spec ustawy – tym razem jednak tej o poszanowaniu prawa własności osób prywatnych. Wszystkie poglądy przedstawiane na witrynie są naszymi i w pełni ponosimy za nie odpowiedzialność. Sądy głosimy opierając się na własnych przemyśleniach, dostępnych źródłach oraz pozyskanym doświadczeniu w reprezentowaniu naszych klientów w sporach o wartości.

odszkodowanie za grunty przejęte pod drogi